Состояние рынка жилья в США в 5 графиках

Рынок жилья в США переживает историческую нехватку средств, из-за чего бесчисленное множество американцев остаются без жилья или вынуждены платить большие ежемесячные платежи за него.

По прогнозам ветеранов отрасли, в 2024 году рынок немного ослабнет. Увеличение запасов и ослабление эффекта «блокировки» — нежелание нынешних домовладельцев переезжать, поскольку ранее они получили более низкие ставки по ипотеке, — должны стимулировать покупательскую активность в ближайшие месяцы, прогнозируют эксперты, однако препятствия сохранятся.

Эта история доступна исключительно подписчикам Business Insider. Станьте инсайдером и начните читать прямо сейчас. У вас есть аккаунт? Войти .

Ставки по ипотечным кредитам все еще находятся вблизи двухдесятилетних максимумов, но неравномерная динамика спроса и предложения не позволила ценам на жилье упасть, как это обычно происходит при росте стоимости заемных средств.

«Этот скачок ставок оказал заметное влияние на другие сферы, в том числе вызвал резкое ухудшение доступности жилья до самого низкого уровня с 1985 года и резко сократил предложение существующих домов на рынке», — сказал макроаналитик William Blair Ричард де Шазаль в записке, опубликованной в пятницу, ссылаясь на приведенный ниже график.

Тем не менее, учитывая значительную долю домовладельцев, которые смогли получить рекордно низкие ставки во время пандемии, до начала цикла ужесточения монетарной политики Федеральной резервной системы, многие американцы все еще имеют эффективную ипотечную ставку в 3,7 % — намного ниже текущих ставок, близких к 7 %.

Этот эффект блокировки привел к появлению двух рынков: тех, кто был раздавлен высокими ставками по ипотеке, и тех, кто в основном остался незатронутым.

Такой недостаток доступности во многом объясняется десятилетием недостаточного инвестирования в строительство после финансового кризиса 2008 года.

Но в 2023 году дефицит предложения существующих домов стал благом для строителей — и Уолл-стрит это заметила.

Индекс S&P 500 Homebuilder Index вырос на 72,5% в прошлом году, в то время как совокупный индекс S&P 500 вырос на 24,2%, как подчеркивают данные William Blair.

По мнению компании, ограничение предложения должно ослабнуть благодаря увеличению объемов строительства в этом году, а также потому, что нынешние домовладельцы, возможно, будут вынуждены переехать, несмотря на проблемы с доступностью жилья.

«Многие существующие домовладельцы могут ждать так долго, прежде чем им придется продавать свои дома, из-за таких факторов, как переезд на новое место работы, другие изменения в семейных обстоятельствах, такие как браки, разводы или появление новых детей, или, что, вероятно, будет самым большим фактором, рост числа увольнений на работе», — сказал де Шазаль.

В то время как текущие продажи жилья находятся ниже среднего исторического уровня — продажи новых домов упали на 27 %, а продажи существующих домов — на 40 % с января 2022 года — рост просрочек на рынке многоквартирного жилья свидетельствует об усилении давления, что видно на двух диаграммах ниже.

В конечном итоге в 2024 году William Blair прогнозирует улучшение предложения, снижение ставок по ипотеке и возвращение на рынок существующих домовладельцев по необходимости.

«Хорошая новость заключается в том, — говорит де Шазаль, — что эти циклические факторы подкрепляются структурной динамикой спроса, обусловленной как совокупным недостроем, так и спросом, связанным с изменением демографической ситуации».